Grundsätzlich ist es so, dass alle Reparaturen in einer Wohnung durch die Mietzahlung abgegolten sind. Mit anderen Worten: Wenn etwas kaputt geht und repariert werden muss, ist eigentlich der Vermieter in der Pflicht.
Allerdings kann der Vermieter den Mieter an den Kosten beteiligen, wobei die Grenzen eng gesteckt sind. Die Details regelt die sogenannte „Kleinreparaturklausel“, welche in Formularmietverträgen in der Regel enthalten ist. Sie bestimmt, dass kleinere Reparaturen bestimmter Gegenstände vom Mieter zu bezahlten sind, unabhängig davon, ob er den Schaden verschuldet hat oder nicht. Damit sollen Auseinandersetzungen über die Ursache des Schadens vermieden werden.
Es müssen jedoch einige Begrenzungen enthalten sein, sonst ist die ganze Klausel unwirksam und der Vermieter bleibt auf allen Kosten sitzen:
- Die Kleinreparatur-Gegenstände müssen dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen. Das sind beispielsweise Lichtschalter, Wasserhähne, Thermostatventile an Heizkörpern, Türgriffe oder Rolladengurte. Gegenstände, die ein Mieter so gut wie nie anfasst – also z.B. Beleuchtungskörper oder Verglasungen – fallen hingegen von vornherein nicht unter die Kleinreparatur-Klausel.
- Es muss eine Kostenbegrenzung für jede einzelne Reparatur vereinbart werden. Die Gerichte sehen diese Obergrenze derzeit bei maximal 125 EUR.
- Außerdem müssen die Kosten für alle Reparaturen innerhalb eines Jahres begrenzt sein; bis zu 8% der Jahresnettomiete werden von den Gerichten als vertretbar erachtet.
Wichtig ist, dass alle Reparaturen, welche die Kostenbegrenzung übersteigen, vollständig vom Vermieter zu bezahlen sind. Wenn also eine Kostenbegrenzung je Reparatur von 100 EUR vereinbart wurde und die Reparatur 100,01 EUR kostet, muss der Mieter überhaupt nichts bezahlen. Die Vereinbarung einer Kostenbeteiligung des Mieters – egal in welcher Höhe – ist unzulässig.
Zu beachten ist weiterhin, dass der Mieter nur zur Kostenübernahme verpflichtet werden kann, nicht jedoch dazu, die Reparaturen selbst zu veranlassen. Denn der Mieter könnte keinen Mangel mehr geltend machen, wenn er vertraglich zu dessen Beseitigung verpflichtet wäre. Außerdem müsste der Mieter bei nicht ordnungsgemäßer Ausführung Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Handwerker durchsetzen, was aber normalerweise Sache des Eigentümers bzw. Vermieters ist.