Schon wieder: Nächste Mietrechtsänderung steht an

77 (bearbeitet 2)Seit Monaten wurde über mögliche Änderungen diskutiert, nun hat das zuständige Ministerium einen entsprechenden Gesetzesentwurf (2. Mietrechtsnovellierungsgesetz) vorgelegt. Hier sind die geplanten Änderungen:

Modernisierungen

Bisher kann die Miete bei Modernisierungen um 11% der Modernisierungskosten erhöht werden. Dieser Prozentsatz soll auf 8% gesenkt werden. Außerdem soll es eine neue Kappungsgrenze geben: Die Miete darf wegen Modernisierungen innerhalb von 8 Jahren um höchstens 3 EUR pro Quadratmeter erhöht werden. Damit sollen sogenannte Luxussanierungen erschwert werden.

Es ist weiterhin geplant, den Katalog der Modernisierungsmaßnahmen zu ergänzen, und zwar um den alters- und behindertengerechten Umbau einer Wohnung, sofern die Wohnung hinterher tatsächlich von solchen Personen bewohnt wird.

Schließlich ist für die bereits bestehende Härtefallregelung eine Konkretisierung vorgesehen. Danach müsste ein Mieter die Modernisierungsmieterhöhung nicht bezahlen, wenn mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete und Nebenkosten aufzuwenden wären.

Für Modernisierungen von bis zu 10.000 EUR je Wohnung soll künftig ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren gewählt werden können: Danach können die anteiligen Instandsetzungskosten mit pauschal 50 Prozent abgezogen und 8% der verbleibenden Investitionskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Die neue Kappungsgrenze und die Härtefallregelung gelten im vereinfachten Verfahren nicht.

Mietspiegel

Bis jetzt werden für die sogenannte “ortsübliche Vergleichsmiete” die Mieten vergleichbarer Wohnungen herangezogen, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Dieser Bezugszeitraum soll nun von 4 auf 8 Jahre ausgeweitet werden.

Dadurch ist eine Senkung der Vergleichsmieten und somit eine weitere Einschränkung der Mietanpassungsmöglichkeiten für Vermieter zu erwarten.

Wohnfläche

Bei Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungen soll künftig nur die tatsächliche Fläche gelten. Die bisher in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs angewandte Toleranzgrenze von 10% wäre damit hinfällig. Künftig könnte also z.B. ein Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche auch nur minimal geringer als die vereinbarte Wohnfläche ist.

Nach welchem Verfahren die Wohnfläche berechnet wird, sollen Vermieter und Mieter im Mietvertrag regeln können. Ohne eine solche Regelung sollen in Zukunft die Zweite Berechnungsverordnung (bei bis 2003 bezugsfertigen Wohnungen) oder die Wohnflächenverordnung (bei neueren Wohnungen) gelten. Unabhängig vom Berechnungsverfahren ist allerdings die Grundfläche von Balkonen, Terrassen usw. immer mit einem Viertel anzusetzen.

Weitere Änderungen

Bisher konnte ein Mieter die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Mietschulden durch vollständige Begleichung der Schulden abwenden – und zwar innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Deshalb haben Vermieter immer auch ordentlich gekündigt, denn hier bestand die Möglichkeit der Abwendung nicht. Künftig soll aber auch eine ordentliche Kündigung unwirksam werden, wenn die Mietschulden beglichen werden.

Die beschriebenen Gesetzesänderungen sollen noch 2016 in Kraft treten.